Un análisis de la consultora Vulcanus advierte que el valor de los arriendos ha disminuido cerca de un 8% en los últimos años. Ñuñoa se posiciona como una de las buenas opciones para arrendar.
Por: Renato Herrera Lagos
Según informes de bienes raíces, el mercado de arriendo de viviendas en Chile ha experimentado un aumento en los precios en los últimos años, especialmente en las grandes ciudades como Santiago. No obstante, se espera que este aumento se estabilice en los próximos años debido a la construcción de nuevas viviendas y a la mayor oferta disponible.
Asimismo se espera que los precios tengan variación dependiendo de la ubicación y características de la propiedad, así como de la demanda del mercado. En general, se recomienda a los propietarios que mantengan precios competitivos y ofrezcan servicios y comodidades adicionales para atraer a los inquilinos. Las comunas más buscadas y con arriendos más altos en Santiago son Ñuñoa, Las Condes, Providencia, Vitacura, y La Reina.
Hoy por hoy, el arriendo de propiedades se encuentra en una mejor situación en comparación a la venta, ya que la mayoría de los hogares de la muestra contaría con el ingreso suficiente para cumplir con el pago y las condiciones que normalmente se exigen, como que la remuneración del hogar sea de al menos un 35% del valor de arriendo.
Respecto a la manera cómo se ha comportado el mercado arriendo en el gran Santiago pre y post pandemia hasta la fecha, desde Vulcanus el Economista de la Universidad de Chile y cofundador de la firma, Juan Carlos Prieto, advierte que en la actualidad el arriendo de propiedades se caracteriza por una mayor velocidad de ajuste y esto se ha observado especialmente durante los últimos 3 años a raíz de la pandemia, tanto en oferta como en valor de los arriendos.
“Al analizar la oferta de propiedades, por ejemplo, durante 2020 en uno de los portales web de propiedades pasamos desde 18.500 publicaciones de departamentos en arriendo a 32.000. Una vez comienza a normalizarse la situación, la oferta de propiedades disminuyó hasta mínimos de 6.000 unidades a inicios de 2022 y que hoy se sitúa sobre las 20.000 publicaciones”, indica Pierto.
Argumentando también que “a la vez que disminuye la oferta y mejoraba la liquidez de los hogares, fueron aumentando los precios de arriendo, con un peak de 0.3 UF/m² a inicios de 2022 (desde 0.27 UF/m² pre pandemia). Una vez comienza a desacelerarse el país económicamente, hemos visto presión en los valores de arriendo, con caídas en casi todas las regiones y de casi 8% en la Región Metropolitana y niveles similares a la pre pandemia (0.27 UF/m²)”.
Pese a lo anterior, el valor de los arriendos ha disminuido cerca de un 8% en términos reales durante el último año (+4,6% real en dos años). Dada la caída de los salarios reales sumado a nuestros análisis del sector, creemos que se mantendría en estos niveles durante los próximos meses.
En cuanto a comunas, destacamos el caso de Ñuñoa, la que actualmente lidera en permisos de edificación y que cuenta con una buena capacidad tanto de compra como de arriendo.
Si hablamos de la data existente respecto a sectores socioeconómicos más proclive a arrendar, Juan Carlos Prieto, advierte que “la información varía considerablemente entre comunas no importando tanto el sector económico. A nivel de la RM cerca del 30% de los hogares arrienda, mientras que un 15% vive en una propiedad pagando un dividendo (Casen 2020)”.
Y continúa: “Valores similares a los de Las Condes, por ejemplo. En términos de mayor cantidad de hogares que arriendan, lideran Santiago (63% del total), Independencia (54%) y Providencia (46%). Mientras que comunas como Quilicura, Vitacura y Pudahuel destacan en términos de compras bajo créditos hipotecarios”.
Cabe recordar que si analizamos el poder adquisitivo del comprador actual en el gran Santiago, sobre la compra de departamentos, podemos afirmar que se ha vuelto una opción inalcanzable para muchos hogares. De acuerdo a los análisis de Vulcanus sólo un 23% de la muestra de hogares podrían comprar el departamento promedio de acuerdo a las publicaciones de departamentos en venta de la Región Metropolitana.
No obstante, la situación varía considerablemente entre comunas. Destacan, por ejemplo, los casos de San Miguel, La Cisterna, Pudahuel, Lo Prado y Quilicura, entre otras, en las cuales más de un 40% de los hogares mantendrían un buen perfil para cumplir con el pago del dividendo.
Caso contrario al del Sector Oriente, donde para comprar en comunas como Vitacura, Lo Barnechea y Las Condes, ya que se necesitaría un ingreso familiar por sobre los $6 millones y un bajo porcentaje de los residentes actuales cumplirían. Sin lugar a duda, la situación ha ido empeorando durante los últimos años, ya que hace dos años un 44% de los hogares de Vitacura alcanzaban el ingreso mínimo ($5.332.504) para comprar el departamento promedio de la comuna, así como un 35% y 32% de los hogares de Lo Barnechea y Las Condes respectivamente.
Los datos de ingreso total hogares según Casen 2020, han sido ajustados por crecimiento salarios nominales a la fecha. La muestra consideró solamente hogares donde el jefe del mismo sea menor de 50 años, se encuentre trabajando y viva actualmente en una propiedad arrendada o propia pagando las cuotas del crédito hipotecario.
Respecto a los arriendos, el ingreso total hogares ajustado por crecimiento salarios nominales a la fecha, considera solamente hogares donde el jefe del mismo sea menor de 50 años, se encuentre trabajando y viva actualmente en una propiedad arrendada o propia pagando las cuotas del crédito hipotecario. Finalmente, las familias fueron distribuidas de acuerdo a las tipologías de los hogares que habitaban el año 2020
Dado el panorama, el comportamiento para el 2023 con la situación económica y altas tasas, no tendría solución en el corto plazo. Con un dividendo de un 25% del ingreso del hogar, estimamos que menos de un 25% de los hogares que actualmente arrienda podría comprar propiedades, lo que también abarca hogares de los mayores quintiles económicos.
Pese a la complejidad para comprar propiedades, se sigue observando la disminución en los valores de arriendo, por lo que estos se mantendrían en estos niveles por lo pronto.
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