En entrevista con Luis Flores Cuevas, gerente general de STF Capital Corredores de Bolsa, revisamos la situación del aumento de los Fondos de Inversión Inmobiliaria y el impacto que puede tener en las personas.
Por: Renato Herrera Lagos
Conocido el aumento de un 400% interanual en los fondos de inversión inmobiliario y la real opción de inversión que aparece, aún existen diferentes miradas sobre la relevancia de estos valores, su conveniencia y el impacto que tendrán en la economía nacional y en el rubro inmobiliario.
Por tal motivo, conversamos con Luis Flores Cuevas, egresado de la carrera Ingeniería en Información y Control de Gestión, Contador Auditor de la Facultad Economía y Negocios de la Universidad de Chile, y miembro activo de la Red de Egresados FEN Alumni.
¿Qué son estos instrumentos y cuál es su importancia en la economía local?
Los Fondos de Inversiones Inmobiliarios abrieron una ventana de liquidez o de inversionistas que antiguamente no existían en el mercado, permitiendo una amplificación en el desarrollo inmobiliario de nuestro país. Antes, el desarrollo inmobiliario y su financiamiento recaían en dos entidades. Una era el banco y la otra eran las personas o inversionistas que tenía el terreno o quién se arriesgaba a desarrollar el proyecto, constructora o inmobiliaria. Su grado de importancia, a mi modo de ver, ha sido vital para el crecimiento en los últimos 20 años del sector inmobiliario.
¿Cuál es la importancia de este tipo de fondos inmobiliarios en un país como Chile?
Cuando nacen los fondos de inversión se democratiza esta entrada a personas naturales y personas jurídicas, que no estaban en el rubro y que veían en ello una opción, una buena rentabilidad similar a la que obtenían los bancos y empezaron a participar. Entonces, en vez de hacer un proyecto se podían hacer tres, dado que en estos dos últimos (proyectos) funcionaban estos fondos e inversionistas; que en ocasiones funcionaban como el banco o financiaban a las constructoras o inmobiliarias.
¿Nuevos jugadores en el rubro inmobiliario que antes no existían?
Entraba un nuevo player que es el Fondo de Inversión y que puede tener distintas características. Existen Fondos donde van a la deuda de la inversión inmobiliaria, otros Fondos de desarrollo de proyectos, también otros que van a la renta, es decir, en varias etapas de la inversión y en distintos niveles o tipos de inversionistas.
¿Cuáles son los factores que deben tener presente quiénes decidan invertir en este tipo de fondos?
Como en cualquier tipo de inversión, uno debe fijarse en varios niveles de información que tiene la inversión que estoy haciendo. La primera es el plazo en el cual quiero invertir. Para eso hay fondos inmobiliarios que tienen distintos plazos, es decir, se podría invertir en un fondo inmobiliario a un año, a tres o cinco años, a 20 años o 30 años. Segundo, los distintos niveles de riesgo de los Fondos, eso dependerá del proyecto o qué tipo de proyecto que se ejecuta. En tercero son las tasas; es decir, si yo voy a invertir como socios del proyecto inmobiliario o solamente voy a financiarlo, los niveles de retorno de la rentabilidad son súper distintos. Y los niveles de riesgo, dada esa inversión, son distintos.
¿Qué sensación queda respecto al aumento de casi un 400% interanual de los Fondos Inmobiliarios en el sector de la economía?
Cuando escuchas sobre el aumento de los Fondos interanualmente del 400% ,eso significa que en un momento cayeron muchísimo, producto del estallido social; de la pandemia; de la guerra y; de todas las situaciones que han ido en contra del desarrollo inmobiliario; los costos de la inflación, etc. Creo que todos esos niveles son diferentes, hay que mirarlos y evaluarlos. Te diría, de eso es lo que uno debe fijarse, retorno, riesgo y plazos de la inversión.
¿En la actualidad es conveniente invertir en el extranjero?
A mi juicio uno de los grandes errores que ha cometido el inversionista chileno es justamente invertir afuera. Si uno ve los retornos de los principales mercados internacionales, producto de la inflación, la guerra, la pandemia y la alza de tasas afuera, los retornos han sido bastante negativos, es decir, bastante menores a los esperados. Aparte hay que sumarle el desconocimiento, muchos dicen “invierte en Miami”. Una cosa es invertir en Miami Beach y otra muy distinta es invertir en el interior de Miami o lugares no turísticos. Hay un desconocimiento de la gente.
Y si estamos decididos a invertir, ¿qué consejo nos daría?
Si me preguntas a priori, yo tendería a pesar que hoy en día existen proyectos muy rentables y de bastantes buenos retornos y niveles de seguridad en Chile, que permite ver que todavía podemos invertir acá en vez del extranjero
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