MBA y Licenciado en Economía y Empresas en la Universidad de Barcelona, Director de Finanzas Corporativas de Open BBK, asegura que el mercado inmobiliario tras el triunfo de la opción Rechazo vivirá al fin la esperada calma, producto de “que todos los sectores del país tomen cierta normalidad en su comportamiento”.
Por: Renato Herrera Lagos
Para el director de Open BBK, el escenario que viene en la industria inmobiliaria después del triunfo de la opción Rechazo, nos habla de un fenómeno que debiera importar de manera generalizada en un sector que ha sufrido desde el comienzo del estallido social, pasando por la pandemia, hasta el alza de materiales y la inflación de estos días.
“Tenemos que tener claro que el fenómeno plebiscito constitucional importa mucho a la hora de explicar ciertos comportamiento del mercado en general, pero no tiene directa incidencia en el riesgo con que se evalúa el país a la hora de financiar distintos proyectos, incluso cuando un banco financia un proyecto de tipo inmobiliario”.
¿Cuál es la incidencia en el mercado inmobiliario tras el resultado del último plebiscito constitucional?
La incidencia que tiene realmente el efecto del triunfo de la opción Rechazo es como en cualquiera de todos los ámbitos del mercado. Cuando existe inestabilidad, existe temor a invertir y en consecuencia, la calma produce que todos los sectores del país tomen cierta normalidad en su comportamiento.
Entonces, ¿el mercado comenzará a repuntar?
Las inversiones empiezan a fluir más y esto produce un poco más de dinamismo en los mercados. Ejemplo de lo anterior es como subieron todos los índices de la bolsa este día lunes post triunfo del Rechazo.
Desde su experiencia, ¿dónde podemos encontrar factores negativos en la gestión inmobiliaria?
Donde vemos muchos elementos que coartan el mercado inmobiliario es cuando nuevos alcaldes, que son principalmente del ala más dura de la izquierda, interfieren con proyectos que se están desarrollando, como el ejemplo, el proyecto en Plaza Egaña o muchos de la V Región.
¿Cuánto afecta a un sector cuando hablamos de recesión?
Cuando esto pasa vemos cómo genera poca certeza jurídica en el mercado y cómo los bancos financistas empiezan a bajar su exposición de cara a financiar proyectos de este tipo, por el riesgo a quedar en la mitad de la construcción con un elefante blanco que no puede terminarse, o que peligra ante la posibilidad de conseguir su recepción municipal. El desastre económico del proyecto cuando situaciones como estas pasan es determinante, para que tantos financistas como inmobiliarios, decidan bajar su inversión en el rubro.
Este tipo de incertidumbre logra que la banca deje de financiar proyectos y disminuya el stock de propiedades disponibles lo que a su vez aumenta el precio de los inmuebles
¿Cuánto se impactan las inmobiliarias a la hora de invertir en grandes proyectos sin un retorno inmediato?
Las inmobiliarias se quedan con una deuda gigantesca al no poder terminar proyectos y pagando intereses al banco; las constructoras no pueden seguir construyendo ni tampoco reciben los estados de pago; el banco se ve en la situación de cobrar una garantía que no sirve mucho, porque es un proyecto que no se puede terminar o debe sufrir muchas modificaciones, por lo que lo llevan a ser un negocio menos atractivo que el proyectado inicialmente y, como consecuencia final; produce mucha cesantía a toda la mano de obra involucrada en el rubro.
Otro de los actores importantes en el negocio inmobiliario es la banca. ¿Es finalmente la incertidumbre la que mata la inversión?
Este tipo de incertidumbre logra que la banca deje de financiar proyectos y disminuya el stock de propiedades disponibles lo que a su vez aumenta el precio de los inmuebles y hace más difícil aún que personas puedan acceder a comprar su vivienda por lo que se ven obligados a arrendar aumentando la demanda y los precios de los arriendos.
Respecto al triunfo del Rechazo post plebiscito constitucional: ¿Cuánto ayudará la implementación de la Reforma Tributaria?
Es un segundo elemento directo por el que sí podemos ver cambios en la forma de evaluar las inversiones y de financiar proyectos, será en las políticas públicas que desarrolla y pretende desarrollar el Gobierno, como la elaboración e implementación de la Reforma Tributaria, porque son precisamente este tipo de acciones que atacan directa y concretamente la inversión extranjera y local que se ve reflejada en la cantidad de proyectos inmobiliarios que tiene un País y el acceso de la población a ellos. El tratamiento del IVA, por ejemplo, siempre ha sido un tema muy delicado para las empresas inmobiliarias que ven fuertemente atentados sus márgenes de beneficios en sus inversiones., acá la decisión es cuánto del nuevo costo o impuesto a imponer es traspasado a precio y, en consecuencia, a las personas que adquieren los productos como puede ser una propiedad.
¿Qué debieran hacer las inmobiliarias para continuar impulsando la economía del país?
En la medida que se hace más difícil para las empresas inmobiliarias financiar sus proyectos y se hace más difícil que personas puedan acceder a créditos hipotecarios, la oferta de propiedades aumentará temporalmente por efectos retardados del stock disponible, pero además, el atractivo para las empresas inmobiliarias comienza a disminuir y los precios de las unidades disponibles empiezan a bajar, a no ser, que la oferta sea tal que obligue a los inmobiliarios a bajar sus precios o atentar de alguna forma contra su margen de ganancias, lo que al final produce que el negocio sea menos atractivo para las inversiones que serán menos rentables.
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