En conversación con Martín Monzón, el actual ex CEO de Fincaraiz, reflexiona sobre los principales factores que han incidido en el mercado inmobiliario colombiano y cuáles son sus proyecciones para este año, en cuánto al arriendo y las ventas de propiedades.
El mercado inmobiliario se encuentra aún con cifras preocupantes para el sector. Las viviendas de interés social (VIS) se desplomaron en un 61%, mientras que desde las constructoras miran este panorama en alerta. Ante este escenario es que Martín Monzón, ex CEO de Fincaraiz, portal inmobiliario de búsqueda de propiedades en todo Colombia, reflexiona sobre la situación local.
¿Qué ha pasado en el mercado inmobiliario colombiano en el 2022?
El 2022 tiene como un quiebre ¿no?, muy marcado. Nosotros venimos del 2021, que fue el año récord histórico para Colombia en cuanto a vivienda nueva, 270.000 unidades, impulsado por una política de vivienda realmente muy exitosa. No soy historiador, pero para mí es de las mejores políticas de vivienda de América Latina que ha existido en América Latina, con todo lo que es la taja de subsidios de interés, vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario.
2022 arranca con Rusia invadiendo Ucrania que sigue con una potencial recesión; Estados Unidos, que sigue con una inflación que nos atraviesa a varios países y, además, sigue con una Colombia que venía con un ritmo acelerado y venía como lanzando muchos proyectos. Esto significa que hay un palazo que nos estamos pegando en el mercado acá, donde ya tenemos 65% menos unidades vendidas versus el año pasado.
¿Y lo que va de este año en Colombia?
Realmente nos vimos muy impactados por muchas cosas y que tiene, quizás, el medio que es ahora o el punto más bajo que ojalá sea este, dado que la impresión empezó a ceder, las tasas y la materia prima empezaron a bajar, entonces eso va a hacer que la cosecha mejore. Sin embargo vamos a sentir varios coletazos, porque varios clientes o varias productoras vienen pasando mal y eso tiene un impacto más largo, pero yo creo que para sí es el tiempo de octubre vamos a estar obviamente de nuevo en una estabilidad, y ojalá, ascendente entonces es un poco el resumen.
Pero bueno, eso es un poco lo que estamos viendo y lo que está pasando, pero el número te lo dice todo, 61% menos unidades de vivienda a nuevas vendidas que en los primeros 5 meses del año pasado ¡Bum! Esa es la bomba.
¿Cuál crees tú que es el factor principal que ha provocado esta disminución?
El primero, obviamente, es el costo, los precios de la vivienda nueva están subiendo, porque la materia prima para la construcción se fue por las nubes, eso hace que los precios sean más caros, eso hace que la gente tenga menos apetito por comprar e incluso la gente que quiere comprar no califica, porque cuando te hacen la precalificación para un crédito no calificas, porque tienes que cumplir esa relación 30% de tu ingreso destinado a la cuota como máximo.
si vos me decís, bueno, ¿cuál es la principal causa? no hay una, porque la suba de la materia prima no tiene que ver con los precios o con la tasa de interés del Banco Central de Estados Unidos, tiene más que ver con Rusia invadiendo Ucrania, pero son varios temas, acá en Colombia por supuesto venís de tener muchísimo. Tenés una política de vivienda muy marcada con unas tasas realmente buenas y los subsidios para la compra muy buenos y ahora no están más.
¿Crees tú que la vivienda usada, pueda estar como la principal preferencia en el mercado para el segundo semestre?
Después de dos o tres años de tasas a cero, el Gobierno regalando subsidios, subsidiando la tasa para que la gente compre nueva, finalmente nos toca a nosotros que vendemos usados. Te digo las razones: mucha gente que compró ya en la recuperación y la cuota de ingreso no le da, la cuota está demasiado alta, tiene que salir a vender a precios bajos. Tiene que ver con el escenario de las oportunidades. Sin duda, para la gente que vende usado ¿sí?, mucha gente se va a ver en aprietos, va a tener que salir a vender y cuando lo haga, lo va a vender a precios bajos. 100% te digo que el precio de la vivienda usada es más bajo que el precio de la vivienda nueva.
¿Cuáles son los sectores más caros y más baratos para comprar una vivienda nueva en el país?
Bueno, sí, lo más caro por supuesto son las grandes urbes, las grandes ciudades, pasando por Bogotá, Medellín y Barranquilla está subiendo muchísimo el costo; lo más económico son las ciudades más pequeñas, las ciudades menos visitadas, esas son las que tienen precio más bajo.
¿Dónde han visto un mayor interés de una demanda considerada?
Bien, hemos visto en los últimos años, sobre todo impulsado por el COVID, una demanda muy espectacular por lo que se llaman municipios aledaños, es decir, todo lo que es alrededor de la grande urbe ha crecido muchísimo y se da en Santander, en Medellín con El Vigado, en Bogotá hacia el norte, lo que se conoce como la Sabana de Bogotá. Luego hemos visto que hay ciudades que se han mantenido muy fuertes y que viven con un crecimiento espectacular. Barranquilla es una de las ciudades que más ha crecido a nivel de América Latina en los últimos años. Entonces si ves, por ejemplo, que hay una demanda muy fuerte sostenida ahí, y bueno, luego tenés como diferentes barrios en ciertas ciudades, en Bogotá tenés un super explosivo en lo que se llama Fontibón hacia el sur.
¿Hay una tendencia a buscar propiedades más pequeñas? En ese sentido: ¿ qué tipologías y de cuántos metros cuadrados más o menos es la tendencia de la búsqueda?
El apartamento estrella es obviamente el de 40 metros, entre 40m y 50m, seguido de 50m a 60m y luego de 30m a 40m, más o menos por ahí anda el tema. Sin embargo, el crecimiento que te he contado antes del apartamento estudio es desmedido. ¿Qué es un apartamento estudio? Técnicamente es un apartamento de hasta 35 metros, que tiene un solo ambiente, digamos. ¿Y por qué explota tanto? Porque cada vez la gente se muda menos, porque el problema del tránsito se pone peor y no mejor entonces la gente sacrifica metros sacrifica precio por m2 para vivir cerca de la universidad o cerca del trabajo.
¿Cómo ha sido el ingreso de proyectos nuevos durante este año en comparación al 2022?
El tiempo de venta se ha alargado, los puntos de equilibrio se han estirado que es casi 60% de 70% de las unidades vendidas y también los comienzos de proyectos han estado un poco más lento. También hemos visto que obviamente los lanzamientos están, vos tenés dos cosas, tenés cuando comienza la construcción del proyecto y cuando se lanza el proyecto a la venta, los dos han caído.
En cuanto al contexto político que está viviendo Colombia: ¿crees que se ha visto afectado el mercado inmobiliario?
Bien, la respuesta obvia es la no continuidad de las políticas públicas de vivienda que tenía el Gobierno anterior. Que si bien el programa se sigue, ya no es igual, en mi caso ya hay un cambio rotundo de funcionamiento y de otorgamiento de créditos, para un foco mucho más hacia la parte rural de Colombia que la parte urbana.
Luego, es posible que ciertas de las pequeñas reformas que emite el Gobierno, que aún están siendo tratadas, o no, generan ansiedad e incertidumbre. Yo no tengo ninguna duda que el Gobierno siempre está buscando lo mejor para los colombianos, para que todos tengan el sueño de vivir en la propia, pero también es obvio que hay cierta incertidumbre.
¿Cómo se ve la proyección de ventas de viviendas nuevas para el segundo semestre?
Es una buena pregunta. Yo creo que vamos a seguir teniendo un tercer trimestre duro, pero ya habiendo tocado fondo en junio-julio, creo yo. Y vamos a ver que va a estar más aceptable el tercer trimestre, con tendencia alcista hacia el último mes. Sin embargo, vamos a cerrar el año bajitos.
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