El 2023 marca un hito en términos de la recuperación del mercado. Sus indicadores de absorción y vacancia son reflejo de la positiva actividad de arriendo, en la que se destaca el retorno del mundo corporativo al mercado, que cierra al menos 16 contratos por sobre 1.000 m2 solamente en el último trimestre del año.
Tras el último informe elaborado por CBRE, empresa de servicios e inversiones inmobiliarias, se advierte que el 2023 fue año de retorno a la normalidad en términos de los arriendos ademá de existir un constante retroceso en las tasas de vacancia de las oficinas Clase A.
Sobre este punto, Ingrid Hartmann, Senior Manager de CBRE Chile, advierte que esto se sustenta por la absorción neta de 58.000 m2, valor similar al promedio de los 3 años inmediatamente anteriores a la pandemia. “Si bien el periodo 2021-2022 también registró caídas en la vacancia, ciertamente el 2023 marca una diferencia relevante en el tipo de usuarios y vemos cómo el arrendatario corporativo vuelve al mercado, cerrando al menos 45 contratos superiores a 1.000 m2 durante el 2023”.
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Para el ejercicio 2024, se espera que el mercado de oficinas dirigidas a emprendedores y profesionales continúe centrando sus innovaciones en los aspectos de flexibilidad de espacios, mayor integración entre oficinas y espacios habitables y mejores sistemas que permitan un aprovechamiento de la luz natural y una optimización en el consumo energético, muy de la mano con el tema ambiental y sustentable.
Según Matías Vicuña, gerente general de Inmobiliaria IAndes, “la tendencia de ser eficientes en el uso de los espacios , dar a los usuarios la posibilidad de flexibilidad en el uso de los ambientes de trabajo y un buen mix de servicios en el mismo edificio para las necesidades de los usuarios, continúa siendo un valor agregado para este mercado. A esto se suman una necesaria conectividad del lugar de trabajo y la calidad de los servicios que existen en la zona (bancos, courriers, notarías, etc.) para brindarle la mayor facilidad para las acciones propias de cualquier emprendimiento. Además, hoy en día hay una sensibilidad especial por trabajar en espacios que se preocupen por la sostenibilidad ambiental en la cadena de producción de los productos y servicios ejecutados por los emprendedores, lo que se ha transformado en un factor muy valorado por los compradores e inversionistas. Teniendo en cuenta este aspecto tan estratégico, La Dehesa Work Plaza ha sido el primer edificio de oficinas en Chile en incorporar una fachada bioactiva para la purificación el aire, complementando esta característica con filtros antibacteriales en todo el sistema de aire del proyecto. A esto se suma la tendencia de crear espacios que se adapten precisamente a las necesidades de las personas, evitando los ambientes con poco uso o sobre dimensionados para el uso diario”.
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Según Vicuña, “los espacios especialmente diseñados y pensados para el trabajo la eficiencia del trabajo y la creatividad se han incrementado de manera importante respecto del home office. Los emprendedores necesitan ser tremendamente eficientes en temas operativos y creativos e innovadores para hacer funcionar sus negocios y hacerlos crecer. En La Dehesa WorkPlaza se ha tomado esta tendencia y se ha diseñado detenidamente cada espacio para que brinde una atmósfera moderna de trabajo, donde existan espacios de colaboración e interacción entre todas las empresas que formarán parte de este ecosistema. Esto enriquece la labor de los emprendedores en su misión de hacer empresa. Sin duda, esa experiencia no se puede vivir con el home office. Otro aspecto es que hoy en día la gente busca tener menores tiempos de desplazamiento y una buena conectividad desde sus lugares de trabajo”, acotó el ejecutivo.
Estas cifras dan cuenta de un registro en las tasas de vacancia cada vez más cerca de los rangos de equilibrio, donde submercados como Barrio El Golf, Nueva Las Condes y Eje Apoquindo a tasas de un dígito de 9%, 7% y 5% respectivamente se tornan como los más relevantes, claro reflejo de una demanda que sigue focalizada en tomar espacios en ubicaciones premium y en edificios de alto estándar. Esto se constata al revisar la proporción de la absorción neta anual por clase, donde Clase A acumula el 90% de toda la absorción del 2023.
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“De cara al 2024, se proyecta continuidad en la reducción de la vacancia que iría de la mano de un natural ajuste al alza en los precios de lista. Este movimiento podría llevar al mercado a mayor dificultad para encontrar disponibilidad de espacios para usuarios corporativos que requieren de espacios de una mayor escala”, agrega Ingrid Hartmann.
Durante el último trimestre del año, no ingresaron nuevos proyectos al mercado de oficinas Clase A y el inventario monitoreado por CBRE se mantiene en 1.996.105 m2. La nueva oferta del 2023 acumula 27.622 m2 en Barrio El Golf y sigue manteniendo su protagonismo con un 42% del stock total, seguido por Nueva Las Condes con un 18% y Santiago Centro con un 19%.
Por su parte, el mercado de oficinas Clase B tampoco registra ingreso de proyectos y el inventario suma un total de 2.763.072 m2 con una producción anual de 23.535 m2 en las comunas de Las Condes y Lo Barnechea. Si bien la distribución territorial de los proyectos es más diversa, se observa un fuerte protagonismo de Las Condes y Providencia, que entre ambas suman una participación de mercado del 52%.
Mercado de oficinas Clase A cierra el año con importante recuperación
Hablando de vacancia, el informe advierte que tras dos años y medio, finalmente el mercado de oficinas Clase A rompe la barrera del 11% y registra la caída más grande desde que el mercado comenzó a recuperarse. La tasa de vacancia cierra el año en 10,01%, 99 puntos base por debajo del trimestre anterior y 168 puntos base al compararlo con el cierre del 2022. La demanda se mantiene activa y el cuarto trimestre 2023 registra una absorción neta de 19.825 m2, acumulando 58.011 en el año, valor cercano al promedio de 3 años previos a la pandemia, dando luces de que el mercado ya incorporó los nuevos esquemas de trabajo y retorna a volúmenes de demanda más típicos para el mercado local, la que por lo pronto se mantiene enfocada a activos premium en la zona oriente de la capital, logrando llevar la vacancia de la comuna de Las Condes a un 7.95%.
Por otro lado, el segmento B sigue sufriendo los efectos de una demanda con una clara preferencia a activos nuevos y cierra el año con una tasa de vacancia al alza del 13,69%, 32 puntos base por sobre el trimestre anterior y 49 por sobre el 2022. De cara al 2024, sería esperable que la continua baja en la vacancia de Clase A comience a influir positivamente en la Clase B, especialmente en las zonas de Las Condes y Providencia.
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Respecto al valor de arriendo, CBRE informó a tráve de su reporte que los precios de lista continúan a la baja y el mercado Clase A cierra el año con un promedio ponderado de 0.47 UF/m2, un 1,5% por debajo del trimestre anterior y un 3,2% menos que el 2022. Sin embargo, esta disminución agregada es en cierta medida atribuible a que la mayoría de las tomas de superficie fue en edificios que presentaban valores de arriendo más altos, principalmente por su alta calidad, certificaciones y modernidad.
“Esa demanda hace que esas oficinas desaparezcan del mercado, dejando en el stock oficinas con estándar menor y en consecuencia con menores precios, empujando los precios promedio a la baja”, explica Ingrid Hartmann.
Por su parte, el mercado Clase B cierra el año con un precio de lista promedio ponderado de 0,38 UF/m2, levemente por debajo del trimestre anterior y del 2022. Sin embargo, en la apertura por submercados observamos cambios asociados a la menor disponibilidad general de oficinas de plantas de mayor superficie, lo que produce cierta especulación de precios en esa nueva vacancia.
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“Esto se ve reflejado puntualmente en la comuna de Providencia, donde solo unos pocos edificios cuentan con esta característica, lo que lleva a los precios a repuntar, aumentando un 3,22%. Por otro lado, en el submercado de Santiago Centro, se observa un estancamiento en los precios, registrando movimientos menores durante el año, pero que en el acumulado anual muestra una caída de 5,3% anual y de 25% al compararlo con el inicio de la pandemia en el 2020”, concluye Ingrid Hartmann, Senior Manager de CBRE Chile.
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