• Síguenos:
5 junio, 2023 /

Precio del suelo con señales a la baja

Por: Rodrigo Aravena A. Director Comercial de AGS Visión Inmobiliaria

Recientemente, en un Foro inmobiliario representantes de dos importantes empresas inmobiliarias, coincidieron que hoy es un excelente momento para comprar terrenos, ya que existe disponibilidad de suelo muy atractivo en localización y precios.

La gran ventaja entre quienes lo hacen y quienes no, dependerá de la disponibilidad de capital, y lo más importante, del coraje para tomar posiciones en tiempos inciertos como el que vivimos. Es difícil contar con antecedentes matemáticos o estadísticos para cuantificar esta oportunidad que concluyen los expertos. La disponibilidad y precio de los terrenos depende de múltiples circunstancias, algunas intangibles que hacen de una percepción informada una forma para deducir cómo se ha comportado el precio del suelo en esta crisis inmobiliaria, donde la demanda por viviendas se ha contraído a niveles sólo encontrados tres décadas atrás.

Así, el precio del suelo urbano para densificar viviendas es un costo muy relevante para la vivienda (entre un 20 a 30% de los costos), por ende, una demanda muy elástica. Sencillamente el inversionista deja de comprar tierra cuando los bienes que produce se venden con menor rapidez o cuando sus proyectos no son lo suficientemente rentables como se espera. Frente a un cuadro de contracción de la oferta de nuevos proyectos, es la oferta de bienes raíces la que se adapta y equilibra, subiendo así los precios cuando el mercado se descomprima.

Sin embargo, alguna correlación se observa y radica en la percepción que los actores involucrados en la industria percibimos a través de algunas operaciones y datos que manejamos. Se va dando una lenta tolerancia de los sostenedores de suelo a bajar sus pretensiones de valor en la medida que el tiempo (y su apuro por vender) aumenta.

Adicionalmente, frente a la disminución de la venta de viviendas nuevas, se suman una serie de otros elementos que aumentan los costos de desarrollar proyectos inmobiliarios, contribuyendo a un cóctel perfecto para generar el frenazo en la industria que estamos evidenciando.

De esta forma, a partir de la pandemia, se ha producido un aumento de un 25-30% del costo de construcción de nuevas viviendas; se han incorporado nuevos costos por reglamentaciones y políticas de desarrollo urbano que entraron en vigencia los últimos años; la excesiva lentitud en procesos de aprobación de proyectos, genera un costo financiero adicional no contemplado; y a partir de 2024, se elimina el crédito especial para empresas constructoras.

En mayor medida, todo este aumento de costos para el producto final será asumido por el cliente comprador. No obstante, hemos observado que el suelo urbano ha cedido algunos puntos en favor de gestionar nuevas inversiones, especialmente en aquellos agentes que requieren apurar su liquidez, empresas principalmente.

Respecto a las localizaciones que advertimos mayores bajas, observamos algunas zonas de Santiago que disponen, a su vez, de mayor oferta de suelo como las siguientes: Sectores de Santiago norponiente, que han visto disminuir su calidad de vida por aumento de percepción de inseguridad. Estas zonas han pasado de valores promedio de UF 42 M2 a valores actuales de UF 30 M2 (-28% de disminución).

También los subcentros metropolitanos como La Florida, donde paños de alta densidad pasaron de UF 65 M2 promedio a UF 55 M2 promedio (variación de -23%); los barrios en conversión industrial a residencial, como Quinta Normal, donde se observan transacciones de UF 20 M2, en zonas donde pre-pandemia se valorizaban a UF 28 M2. (28% de variación); y las zonas de mediana altura de Providencia, donde se frecuentan empresas corporativas, han pasado de UF 60 M2 a UF 53 M2 promedio (-12% de variación).

Estos son cuatro sectores de Santiago donde claramente hemos observado disminución de precios del suelo para nuevas edificaciones. La fuerte contracción de la venta de viviendas, ha forzado esta declinación de ciertos agentes por movilizar la industria inmobiliaria.

Es esperable que en los próximos meses aparezcan nuevas zonas inmobiliarias donde se descubran oportunidades de suelo, que permitan dar con las rentabilidades mínimas que los actores inmobiliarios exigen a sus proyectos. También es de esperar que el capital para tomar posición en nuevas iniciativas vuelva a aparecer, en un mercado que se había acostumbrado a actuar en base a compra de terrenos vía financiamiento, lo que hoy es impensado por el momento.

Quienes tomen las primeras decisiones serán los que mejor compren en precio y localización. Porque en esto, los expertos coincidimos en que hoy es el momento de comprar terrenos.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

También puede interesarte


En Inmofest 1º Vivienda puedes cumplir el sueño de la casa propia