Plusvalía del suelo: una ecuación multifactorial

Por: Nicole Solé, gerenta general de Inmobiliaria Exxacon

El alza de los precios en las casas en la Región Metropolitana en 10 años se ha duplicado. Si en el 2012 el promedio era de UF 3.078, poco más de $ 68 millones con la UF de ese año, la variación en una década ha sido drástica. El valor llegó, en el primer semestre del 2021, a UF 5.720, equivalente a $ 172 millones (según datos de TOCTOC) y alcanza un alza de un 86% en 10 años. En este sentido, el stock de casas se ubica principalmente en la periferia de Santiago, específicamente en las zonas de Colina, Lampa o Buin y un segmento más económico en San Bernardo, Padre Hurtado o Maipú.

Esto es un claro ejemplo de la plusvalía de los suelos de la Región Metropolitana, que han subido considerablemente durante los últimos años. En este sentido, podemos definir una plusvalía como el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica. Es decir, es el incremento de valor de un bien o un producto por causas diversas que los propietarios no pueden controlar o influir en ellas y significa una ganancia.

Esto, ya que, para el desarrollo inmobiliario, el suelo urbano; tiene valor por el potencial que posee para la generación y construcción de un proyecto. Esto es considerando su capacidad de construcción, (superficie vendible), altura y cantidad de unidades vendibles; entre otros. Esto es cuantificando las condiciones propias del terreno. Pero también existen condiciones exógenas al suelo que ayudan a mejorar o disminuir el valor del suelo urbano.

Entre estos factores se pueden mencionar su ubicación y localización, equipamiento cercano, movilidad y accesibilidad. Es así, como la plusvalía urbana, corresponde al valor de valorización del suelo urbano, que se encuentra normado para su edificación y desarrollo y para entenderlo se deben revisar algunas consideraciones para comprender el mercado en el cual se expresan dichos incrementos de valor: el mercado de suelo urbano.

Para considerar correctamente la plusvalía de un suelo, se deben analizar las características que lo distinguen de otras mercancías, entre ellas: tiene una localización fija; es imprescindible, se ve afectado por externalidades positivas y negativas; representa un área de inversión altamente rentable; su oferta, demanda y precio se configuran en torno a múltiples variables; se transa en un mercado altamente especulativo y; las instituciones financieras desempeñan un papel muy importante en el funcionamiento del mercado de suelo.

Pero también tenemos que considerar otros factores fundamentales dentro de la plusvalía del suelo en el Área Metropolitana del Gran Santiago, que no tienen otras zonas del Chile: la red de Metro. Más allá de cumplir con la fundamental labor de mejorar la conectividad de los usuarios del transporte público y disminuir sus tiempos de viaje, es el principal factor generador de valorización de ganancia inmobiliaria en la ciudad, especialmente para empresas que localizan sus edificios dentro de un radio de un kilómetro a la redonda de alguna de las estaciones de la red. Así, un bien escaso al estar conectado con diversos servicios y cerca de un sistema eficiente de transporte, hace que su plusvalía suba como la espuma. Y eso, sumado a factores financieros, hace que las viviendas en la RM tengan el valor que hoy día observamos.