Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
El problema persiste. Y es que el reciente informe de Colliers no hace más que confirmar con cifras lo que quienes pertenecemos al mercado inmobiliaria hemos venido reclamando desde hace tiempo: La falta de eficiencia administrativa y la “permisología” están ahogando el desarrollo inmobiliario en Chile.
Cuando una comuna como Macul se demora más de seis años en aprobar permisos de edificación, no hay mejor ejemplo para definir lo que sería una parálisis institucional. La radiografía que presenta Colliers es potente, dado que, entre las diez comunas con mayor actividad inmobiliaria, los tiempos de aprobación oscilan entre cuatro y seis años, por ejemplo, Estación Central con 5,7 años, La Cisterna con igual período, Ñuñoa con 5,4 años. Períodos que impactan directamente a las familias que no pueden acceder a viviendas nuevas, en un país con un déficit al alza.
A lo largo del tiempo, Macul se ha ganado un espacio triste, como una de las comunas que más demora en procesos administrativos para sacar adelante proyectos. Por otro lado, Estación Central presenta un caso particular: la comuna, en un intento mal planificado de acelerar el desarrollo, al entregar muchos permisos a la rápida que derivaron en los reconocidos “guetos verticales”, lo que ha llevado a que ahora, han adoptado una postura ultraconservadora que resulta igualmente dañina para un desarrollo ordenado.
En este contexto, la desconexión parece ser absoluta entre la realidad administrativa y las exigencias del mercado, considerando el anuncio emitido desde el SERNAC, presionando a las inmobiliarias para que cumplan plazos cada vez más estrictos con los clientes, lo que no se condice con la demora que proviene desde los municipios, los cuales parecen operar en una sintonía diferente, donde el dilatar procesos (considerando el informe de Colliers), parece ser la norma.
Los resultados de esto es un ecosistema poco fluido. Por un lado, las inmobiliarias se preguntan: ¿Debemos asumir compromisos con compradores basándonos en cronogramas que incluyen variables absolutamente impredecibles, como las aprobaciones desde los municipios? ¿Cuántas veces tendrá que ir el inspector a revisar la obra? ¿Qué nuevos documentos se solicitarán sobre la marcha?
En esto la solución no es eliminar controles, dado que se necesita que el desarrollo urbano se haga en orden y de forma segura, pero sí es imperioso que se modernicen ciertos procesos. En pleno 2025 se sigue operando con sistemas burocráticos diseñados para ciudades del siglo pasado, en lugar de impulsar la digitalización, la unificación de criterios, la reducción de documentación redundante y la profesionalización de las DOM, solo por nombrar algunos.
Esta ineficiencia tiene costos concretos que se trasladan inevitablemente al precio final de las viviendas. Cada día de demora representa costos financieros, riesgos de mercado y menos unidades habitacionales disponibles para un país que necesitará más de dos millones de viviendas adicionales en la próxima década.
Por eso, tanto las autoridades locales como del gobierno central, deben entender que una permisología eficiente es una necesidad estratégica para dar dinamismo a un mercado de relevancia prioritaria, entendiendo que mejores procesos municipales equivalen a más y mejores viviendas para los chilenos.
