Por: Gonzalo Jiménez Cocq, CEO Auditamos.cl, Consultor Internacional AuditorInmobiliario.cl, Speaker en Copropiedad ExpoComunidades2024.cl.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria impone a las administraciones de edificios y condominios en Chile, en el artículo 21, rendir cuentas mensuales ante el comité de administración.
Proceso documentado que está fuera del cierre de un gasto común o el pago mensual a proveedores, puesto que se le da un énfasis al respaldo de las cotizaciones previsionales y el seguro de los espacios comunes, complementado la cartola bancaria con un balance, que es un estado de fondo financiero, que busca identificar los derechos y deberes financieros que posee la comunidad.
Una de las grandes debilidades en estas nuevas normativas y que tiene riesgos penales, es que estamos identificando algunas plataformas de gastos comunes que poseen un informe de balance que no corresponde, entregando un gran riesgo a los administradores.
Por otro lado, el gran error de este actual escenario para edificios y condominios, es que los integrantes de comité de administración deben aceptar o rechazar la rendición mensual de cuentas a nombre del arrendatario, ocupante y copropietario, sin que el administrador tenga un respaldo formal por escrito ante la documentación entregada e informe de rendición, para acreditar su existencia y procedimiento formal.
Así, si una administración no acredita por escrito su mensual y correcta rendición de cuentas, está absorbiendo un gran riesgo de perder su licencia como administrador ante el MINVU, ya que puede ser acusados de no aplicarla (plazo de 24 meses para denunciar) y recibir una multa por pérdida patrimonial, mediante la secretaría ejecutiva de condominios basado en el artículo 95.
Además, los integrantes de un comité de administración deben aceptar la rendición de cuentas documentada, y en forma anexa, deben mantener una formalidad mensual que se acredite este proceso mensual y por escrito, para no ser acusados por la comunidad, ya que ante el artículo 16 determina que la persona que ocupa el cargo de presidente es quién preside las futuras asambleas ordinarias y es el responsable penal.
Otra gran debilidad, es que los servicios actuales de actualizaciones del reglamento de copropiedad no están ingresando el balance inicial auditado, ya que las futuras rendiciones de cuentas, deben sustentarse con los números iniciales. Esto es porque el comité de administración, debe tener la base de las cuentas contables y que éstas cuadren mensualmente.
Al no existir este proceso en la actualización del reglamento, tanto administradores como comités de administraciones, están absorbiendo responsabilidades penales en forma innecesaria, exponiendo su patrimonio personal financiero.
Finalmente, es muy importante tener un balance auditado y actualizar correctamente el reglamento de copropiedad, ya que esta nueva Ley de Copropiedad, es una norma financiera contable y muy pocos nos hemos dado cuenta de estos masivos escenarios, donde se exponen las administraciones y los integrantes de comités.
