Por: Macarena Montt y Benjamín Sims, asociados Guerrero Olivos
No es novedad para nadie que la actividad inmobiliaria ha tenido que enfrentar años especialmente difíciles como consecuencia de un escenario económico debilitado, altas tasas de interés, condiciones de financiamiento restrictivas, altos costos de construcción y elevados costos de inversión para el desarrollo de nuevos proyectos. Como es de saber, esta situación ha golpeado fuertemente la oferta de viviendas, y hace que hoy estemos hablando de la “generación sin casa”.
Ahora bien, este desincentivo se suma a uno no menos relevante y, posiblemente de carácter estructural, que se refiere al anquilosado, incierto y enredado sistema de permisos sectoriales que los diferentes tipos de proyectos deben enfrentar, afectando directamente los costos financieros de los mismos y empujando al alza los precios finales de las viviendas.
En este sentido, los resultados que arrojó el estudio confeccionado por la ADI hace un tiempo atrás, es realmente preocupante: en promedio existe una demora de 815 días en aprobarse un proyecto inmobiliario en la Región Metropolitana, aumentando a 1.300 días en comunas como Macul, San Joaquín o La Cisterna.
Hace ya un tiempo, se acuñó el término “permisología” para referirse al entramado sistema de permisos -burocrático e ineficiente- que deben enfrentar los proyectos de inversión. Afortunadamente, este asunto llevó al Gobierno a presentar dos proyectos de ley para hacer frente al problema.
Uno de ellos es la Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales, también denominado “Sistema de Permisos Inteligentes” con propuestas muy ambiciosas, como la creación de una agencia pública con el objeto de monitorear plazos y tramitaciones de permisos a través de una ventanilla única.
A su vez, se propone la aplicación del silencio administrativo positivo, cuyo propósito es tener por aprobado el permiso respectivo ante la inactividad de la administración del Estado, abogando por la protección de los derechos e intereses legítimos de los desarrolladores.
La segunda propuesta es un proyecto de reforma al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, también denominado “Evaluación Ambiental 2.0”, que para la industria inmobiliaria puede aportar con mecanismos que mejoren la certeza en la tramitación de permisos a través de la participación ciudadana temprana comúnmente exigidas en las DIA de los proyectos inmobiliarios.
A su vez, se propone alivianar la carga del titular, reemplazándose las denominadas consultas de pertinencia por declaraciones juradas que el titular del proyecto puede presentar ante la existencia de cambios de consideración o en caso de no tener seguridad acerca de la vía ante la cual debería evaluarse al proyecto en cuestión.
Sin duda deberemos seguir de cerca la tramitación de estos proyectos de ley, sin embargo, la tramitación legislativa será extensa (no solo por su contenido, sino por la gran cantidad de cuerpos normativos que busca modificar) y estará sujeta a la dictámenes de una serie de reglamentos que tomarán su tiempo en dictarse.
La pregunta es si estos proyectos otorgan soluciones a la grave situación que hoy afecta al rubro inmobiliario y de la construcción. Es esperable que en varios años más cuando estos proyectos se transformen en leyes, los desarrolladores de proyectos, tendrán mayor certeza jurídica, pero no otorga soluciones a los problemas que hoy enfrenta una industria que, nos guste o no, impulsa la economía de nuestro país.
La industria necesita proyectos y/o medidas menos ambiciosas, pero que otorguen soluciones en corto tiempo, que disminuyan la burocracia administrativa y acorten los plazos de tramitación de los permisos necesarios para el desarrollo de estos proyectos, y que finalmente unifiquen procesos y coordinen a las distintas autoridades que intervienen en ellos.
Del mismo modo, resulta indispensable que, los distintos actores, confluyan para encontrar nuevas formas de financiamiento que permitan disminuir el stock disponible histórico de viviendas que permitan a esa “generación sin casa” volver a penar en el sueño de la casa propia. Destrabar los problemas de hoy, permitirá a estos sectores recuperarse e invertir en los proyectos del mañana.
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