Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios Cohlers+Partners
Con especial interés revisé el artículo que el diario El Mercurio publicó el pasado 15 de mayo, donde señala una propuesta de concesionar a desarrolladores privados la construcción de proyectos de viviendas en suelo fiscal, para que estas sean luego ofrecidas en arriendo, y solucionar así, el actual y grave Déficit Habitacional que aqueja al país.
Este nuevo negocio inmobiliario significa, en términos simples, que el Estado cede el terreno fiscal para que una empresa invierta, construya y opere el edificio de departamentos por 25 años, pero debe establecer un porcentaje de viviendas para arriendo protegido (mediante subsidio) y otra parte para arrendar en el mercado general.
Vencido dicho plazo, el terreno y el edificio pasan a propiedad del Estado, pudiendo éste solicitarlo o administrarlo, como un activo de mayor valor y con posibilidad de flujos por los arriendos.
Hasta acá en el papel se ve bien, pero surgen de inmediato varias preguntas. Primeramente, el problema de esta nueva concesión de obra (que también sería pública), ya cuenta con legislación y reglamentación propia del MOP, por lo que se supone se debería hacer las adecuaciones del caso si es que proceden en atención a la especial naturaleza de lo construido, dado que no son carreteras, cárceles, aeropuertos, hospitales: ¿O se regirá por el Decreto 236 de contratación de obras de vivienda?
Por otra parte, los contratos de arrendamiento otorgados con o sin subsidio, ¿serán actos administrativos que deban cumplir con todos y cada uno de sus requisitos y formalidades, así como de la legislación que le sería aplicable, o serán contratos de arrendamiento del derecho común?; ¿Se les aplicará la nueva ley de copropiedad inmobiliaria o tendrán un régimen de comunidad propio y especial este tipo de viviendas?.
Y si acaso decide administrar directamente el Fisco, todos sabemos lo deficiente que es para ello, respecto de sus bienes propios: ¿o acaso creará también ahora un nuevo servicio público encargado de ello, con los costos que ello significa?.
Con lo hasta ahora mencionado, no quiero decir que no esté de acuerdo con nuevas iniciativas e ideas que pretendan solucionar el grave Déficit Habitacional que nos golpea hace ya varios años, pero creo que nuevamente, no se ataca el real problema desde su raíz.
El problema es que la gente no tiene recursos ni posibilidades de adquirir su vivienda propia, porque el sistema bancario no le permite acceder a créditos. Así, esta solución sólo otorga la posibilidad de arrendar, siendo un paliativo momentáneo, pues en la realidad sólo es una nueva modalidad de subsidio estatal de arriendo de integración social.
