Por: Alejandro Videla, gerente de Nuevos Negocios – Inmobiliaria Norte Verde.
El mercado de oficinas ha evolucionado significativamente en los últimos años, debido a diversos factores como la crisis social y la pandemia, que han impulsado cambios en la forma en que las empresas y profesionales utilizan los espacios de trabajo.
El indicador clave para evaluar este mercado es el porcentaje de vacancia, que idealmente debe mantenerse por debajo del 8%. Sin embargo, hemos observado fluctuaciones en el Gran Santiago. Desde 2013 hasta 2016, la vacancia se duplicó -pasó de 4% a 8%- y luego disminuyó nuevamente a menos del 4% en 2018-2019. No obstante, la crisis y pandemia provocaron nuevamente un incremento en 2021, superando la barrera del 8%.
Las empresas, especialmente Pymes, han advertido la importancia de optimizar el uso de los espacios. Han adoptado modelos mixtos, permitiendo que los equipos trabajen fuera de la oficina, ya sea en cowork, oficinas pequeñas o incluso desde sus hogares. Esto ha permitido reducir costos, arrendando espacios de trabajo esporádicos en lugar de mantener m2 subutilizados.
En esa línea, surgen modelos innovadores de oficinas más eficientes. Los nuevos proyectos se enfocan en oficinas de 12m2 a 15m2, eliminando espacios comunes inutilizados y aprovechando instalaciones compartidas. Son oficinas diseñadas para el trabajo de una o pocas personas. Servicios como baños, kitchenettes, cafeterías y salas de reuniones, están ubicados fuera de las oficinas y son compartidos entre los usuarios del edificio. Esta infraestructura colectiva reduce costos de administración y gastos comunes a valores de 0,1 UF/ M2.
La tendencia actual muestra una disminución en la vacancia de las oficinas más pequeñas, especialmente en comunas como Providencia, Las Condes, Vitacura, El Golf y Nueva Apoquindo. Ubicadas estratégicamente cerca del metro presentan una vacancia inferior al 7%, reflejo de un mercado saludable y atractivo para los inversionistas. Además de ofrecer alta rentabilidad en comparación con otros activos inmobiliarios, despiertan creciente interés en la venta minorista debido a sus precios más accesibles.
Mientras que las oficinas tradicionales en mejores ubicaciones pueden costar entre UF 2.000 y UF 3.200, este nuevo formato puede adquirirse entre UF 900 y UF 1.500, es decir, son prácticamente 50% más económicas. Esta diferencia de precio hace que sea una opción muy atractiva para particulares que buscan una oficina de estándar similar a un costo significativamente más bajo.
En definitiva, el mercado de oficinas experimenta cambios relevantes por la búsqueda de eficiencia y rentabilidad. Los espacios de trabajo están evolucionando hacia entornos más flexibles y colaborativos, donde empresas y profesionales pueden reducir costos y aprovechar al máximo los recursos disponibles. La introducción de edificios de uso mixto con oficinas pequeñas y servicios compartidos es una muestra de esta transformación, ofreciendo una alternativa atractiva en el mercado actual.
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