Por: Ricardo Crespo, PhD; co-fundador y asesor científico en NEUREN: AI for Real Estate; profesor Asociado Departamento de Ingeniería Geoespacial y Ambiental, Universidad de Santiago.
¿Dónde se encuentran los barrios que más prometen plusvalías futuras? Esta es claramente una de las principales preguntas que nos hacemos cuando queremos invertir en un bien inmueble. Puede ser una búsqueda a ciegas, tratando de apuntar el dardo al centro mismo de la plusvalía máxima. Es la misma lógica que rige en la bolsa de valores, comprar un activo lo más barato posible y esperar una alta rentabilidad futura.
Esta búsqueda puede ser sencilla en un principio. Podemos ir a visitar un barrio en el que estemos interesados, consultar a conocidos, leer los reportes de diferentes consultoras o informarse con corredores. Es una metodología válida, pero tiene una limitación y es que no es escalable si pretendemos repetir esta búsqueda para todos los barrios de una ciudad. Cuando este tipo de búsqueda se transforma en un proceso masivo, termina inevitablemente convirtiéndose en un procedimiento lento y caro.
La escalabilidad es un concepto muy asociado a algoritmos y al mundo de las startups. Entendamoslo en el contexto de esta columna como la característica de una tecnología de IA de llevar a cabo una intensa búsqueda de barrios con potencial de plusvalía de manera automatizada, eficiente computacionalmente y sin un incremento significativo de los costos en relación al gran volumen de datos. En otras palabras: rápido, eficiente y barato.
Un particular algoritmo de IA ha logrado identificar en el Gran Santiago, submercados de viviendas a nivel de manzana de barrios que exhiben patrones de precios muy diferentes a lo que suele observarse como tendencia en una ciudad.
Por ejemplo, en comunas como Providencia y Ñuñoa, nos encontramos con zonas muy específicas donde viviendas de precios que están bajo promedio de mercado, se encuentran inmersas en un grupo de viviendas aledañas que presenta, por el contrario, valores muy por sobre la media de mercado. Un patrón precisamente inverso se puede observar en manzanas muy específicas en comunas tales como Lo Barnechea, Las Condes y Vitacura.
En este caso la IA nos proporciona información sólida sobre aquellos barrios donde el mercado ejerce continuamente una presión al alza, sobre las viviendas que se encuentran por debajo del precio promedio del sector.
Esta es una señal del mercado sobre barrios que podrían aumentar su plusvalía en un futuro cercano. Es una señal significativa, no es simplemente producto del azar. Al igual que en el mercado de valores, nos enfrentamos ahora al desafío de continuar con los estudios para evaluar si estamos dispuestos a apostar por la plusvalía del sector.
Con la Inteligencia Artificial avanzando a pasos agigantados, las herramientas para tomar decisiones informadas están a nuestro alcance. Es hora de aprovechar esta tecnología en evolución para maximizar nuestro potencial de inversión y asegurar el éxito en el mercado inmobiliario.
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