Por: Ricardo Crespo, PhD; co-fundador y asesor científico en Neuren: AI for Real Estate; profesor Asociado Departamento de Ingeniería Geoespacial y Ambiental, Universidad de Santiago.
En columnas anteriores, hemos discutido lo interesantemente complejo que es nuestro mercado inmobiliario. Factores de diversa índole moldean la oferta y la demanda de viviendas, tanto nuevas como usadas. En esta columna, nos centraremos en algunos factores macroeconómicos que solemos leer o escuchar día a día en distintos medios informativos y que, según el sentido común, tienen un impacto significativo en nuestras decisiones de inversión.
Por ejemplo, la intuición nos sugiere que un aumento de la inversión extranjera está asociado a un mejor desempeño de los mercados inmobiliarios. Un caso cercano a analizar en nuestra región es México. En los últimos años, se ha observado una recuperación en el desempeño de su sector inmobiliario tras una dura época de pandemia. Diversos actores del sector coinciden en que este crecimiento está significativamente asociado a una mayor inyección de capital extranjero.
Asimismo, la intuición también nos dice que, en general, los mercados responden favorablemente a una reducción en la tasa de interés hipotecario o en la tasa de inflación. Si la gente logra tener mejor acceso al crédito y un dividendo estable en el tiempo, es esperable observar una recuperación de cualquier alicaído mercado inmobiliario.
No obstante, las respuestas del mercado suelen ser más lentas o inesperadas de lo que uno cree o desea. Con el fin de investigar más de cerca estas inquietudes, nuestro equipo llevó a cabo un estudio meticuloso, con métodos matemáticos y económicos ampliamente reconocidos y validados, para medir el impacto que tienen en nuestro sector inmobiliario indicadores macroeconómicos como la inversión extranjera, la tasa de interés hipotecario y la inflación.
Más específicamente, se midió el efecto de estos indicadores mencionados en la cantidad trimestral de unidades vendidas a nivel nacional, según datos públicos de la Cámara Chilena de la Construcción entre los años 2004 y 2023.
Un primer indicador analizado fue la inversión extranjera. Como era de esperarse, un aumento significativo de esta inversión tiene un impacto positivo en las ventas. Sin embargo, este impacto no es inmediato, sino más bien de mediano plazo. El incremento en las ventas, debido exclusivamente a este tipo de inversión, tarda cerca de seis trimestres en hacerse evidente.
Por otra parte, el mercado reacciona rápidamente a una baja en la tasa de interés hipotecario. Luego de solo un trimestre, puede observarse ya un incremento en las ventas. Sin embargo, dicho incremento no es duradero; después de tres trimestres, se diluye y las ventas vuelven a su tendencia previa a la baja de la tasa de interés.
Por último, un shock alcista de IPC tarda tres trimestres en evidenciar un efecto a la baja en las ventas. Luego de este período, el shock pierde su efecto y las ventas vuelven a su tendencia anterior. Es cierto que estos indicadores macroeconómicos están fuera del control de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, los datos disponibles y las técnicas matemáticas para analizarlos en profundidad permiten reducir significativamente la incertidumbre en las decisiones de inversión inmobiliaria.
