Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.
Hace unas semanas se dio a conocer una importante noticia para la comuna de Estación Central: se estableció u límite de 12 pisos para las construcciones, lo que marca un punto de inflexión en la planificación urbana en el país, sobre todo, considerando cómo esta comuna pasó a transformarse en un verdadero símbolo de cómo no gestionar el crecimiento urbano.
La comuna experimentó un crecimiento desmedido que llegó hasta los 38 pisos, impulsado por un plan regulador prácticamente inexistente y la confluencia de varios factores que crearon una tormenta perfecta para el desarrollo inmobiliario descontrolado. Naciendo así los denominados “guetos verticales”, construcciones gigantes y con una sobrepoblación que impactó negativamente a zonas históricamente de baja densidad y de carácter residencial.
Desde siempre, Estación Central ha destacado por una ubicación excepcional. Limitando con Santiago Centro y Maipú, además de contar con servicios como universidades, hospitales, comercio, estaciones de metro, terminales de buses, era cosa de tiempo que atrajera la atención de desarrolladores e inversionistas.
Hubo una combinación de diversos factores externos que complicaron el contexto. Y es que el estallido migratorio de extranjeros provenientes de segmentos socioeconómicos más precarios, en contraposición a los primeros arrendatarios de las mismas nacionalidades pero con mejor perfil, generaron un círculo vicioso importante.
La falta de regulación permitió que muchos desarrolladores pusieran foco en solo en la rentabilidad, pero no en la calidad de vida urbana. Por ejemplo, proyectos de solo tres ascensores para edificios de gran altura y volumen de habitantes, generaron un deterioro de las condiciones habitacionales de los propietarios y arrendatarios, entre otras cosas.
El cambio actual es un paso en la dirección correcta, interpretándose como la primera piedra en el tránsito a proyectos que consideren una regulación integral que presenten impulso a las áreas verdes, mejores equipamientos para la comunidad y un desarrollo urbano que sea sustentable.
Este primer paso debe venir acompañado de permisos ágiles y procesos municipales eficientes, dado que el esfuerzo debe ser balanceado, teniendo por un lado un ordenamiento a nivel de altura, pero también tramitaciones que tengan la celeridad correspondiente en lo administrativo, para incentivar a los desarrolladores inmobiliarios.
La comuna de Estación Central tiene todos los elementos para convertirse en un modelo de regeneración urbana, tras años siendo un ejemplo negativo. Esta nueva regulación debe inspirar a otras comunas para que puedan apuntar a un crecimiento controlado y sostenible, con espacios comunitarios, cesiones de áreas verdes y mejoras en seguridad, elementos que son el piso mínimo para cualquier desarrollo urbano exitoso.
