En entrevista con Ignacio Aravena, Máster en Planificación Urbana, candidato a Doctor en Estudios Regionales y Planificación Urbana en London School of Economics, analizó la situación de la construcción en el país, señalando posibles iniciativas para reactivar el sector.
En una nueva entrevista con Ignacio Aravena , ingeniero y ligado al rubro inmobiliario, realiza un análisis del sector y nos comenta sobre sus percepciones para poder reactivar la construcción en el país.
Un rubro que lleva 26 meses consecutivos presentando cifras a la baja, según el Índice Mensual de la Actividad (Imacon) que realiza la Cámara Chilena de la Construcción durante enero el indicador descendió a un 7,57%, llegando a un 90,09% puntos porcentuales.
¿Qué te parece que la CChC plantee la eliminación del IVA a la construcción?
Es importante destacar que una baja en los costos no es sinónimo de precios más bajos para los consumidores, por lo que la medida puede que no tenga los efectos esperados. La propuesta no aborda las raíces del problema, por lo que solo podría ofrecer un alivio muy de corto plazo. En la actualidad, nos enfrentamos a mayores costos de construcción y restricciones al financiamiento, entre otros desafíos. Estos problemas son en gran medida exógenos al sector y son reflejo del bajo rendimiento económico del país.
Aunque la medida podría mejorar ligeramente la accesibilidad reduciendo los precios, es poco probable que el efecto sea tan amplio como el estimado del 12% al 15%. Además, si los precios efectivamente disminuyen, la demanda podría aumentar, anulando cualquier efecto positivo inicial y resultando en un impacto de muy corto plazo. Por lo tanto, si bien la medida puede ayudar a reducir el stock actual, es improbable que contribuya a una solución para el sector.
¿Cómo evalúas el rol de la banca en relación a la reactivación de la construcción?
A menudo se critica injustamente a la banca, es esencial recordar que su función es evaluar el riesgo de otorgar créditos, lo cual no es ideológico, sino que responde a una serie de criterios y experiencias previas. Actualmente, con un desempleo alto y un crecimiento económico estancado, el riesgo de que los prestatarios no cumplan con sus pagos es mayor.
La historia nos ofrece lecciones valiosas. La crisis subprime nos enseñó que la laxitud crediticia puede agravar los problemas y contribuir a la formación de burbujas inmobiliarias, resultando en un aumento insostenible de los precios y en que más personas enfrenten dificultades para pagar sus hipotecas, lo que afecta no sólo al de la construcción sino al sistema completo. Esta experiencia subraya la importancia de la cautela en la concesión de créditos y sostiene lo que están haciendo en la actualidad.
¿Qué otros factores han incidido en este complejo escenario que ha mostrado la construcción durante los últimos años?
Hay varios factores en juego, pero el desempeño económico del país es decisivamente el más relevante. Aunque el estallido social y la pandemia exacerbaron temporalmente las tasas de vacancia e incrementaron algunos costos, estos shocks están siendo gradualmente superados. Sin embargo, el persistente bajo crecimiento económico continúa afectando profundamente al sector inmobiliario. Y es que la falta de desarrollo económico debilita el empleo y la capacidad financiera de las personas, alimentando la espiral que ya he mencionado anteriormente.
¿Qué medidas planteas para reactivar la construcción?
Primero, es crucial no eliminar el Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC), ya que ello incrementará el costo de construir viviendas sociales. Si esto ocurre, las empresas podrían reducir su producción o incluso algunas cesarla por completo, exacerbando la crisis de la construcción.
Segundo, el Estado debe colaborar estrechamente con la industria para impulsar la construcción como un motor de desarrollo. Iniciativas como la reconstrucción de Viña del Mar y el Plan de Emergencia Habitacional son fundamentales, pues requieren un volumen considerable de construcción. Para lograrlo, es necesario que los planes gubernamentales reflejen y se ajusten a la realidad de la industria y trabajen en conjunto para catalizar empleos y la entrega de soluciones habitacionales.
Tercero, el modelo inmobiliario está evolucionando, con un mercado de arrendamiento cada vez más amplio y familias destinando una mayor proporción de sus ingresos al pago de arriendos. Los subsidios de arriendo podrían ser una forma efectiva de proporcionar asistencia en respuesta a estas necesidades, pero requieren una actualización que considere las distintas realidades de ciudades como Santiago, Valparaíso y Chillán, entre otras.
¿Cómo ves el escenario de la construcción para este año?
No anticipo un cambio sustancial en la situación actual. Aunque podría haber alguna recuperación en 2024 con respecto a 2023, es difícil esperar una mejora significativa, ya que los factores fundamentales permanecen inalterados: el país no muestra crecimiento significativo, las restricciones de financiamiento persisten y las políticas públicas no están alineadas con estos desafíos. El punto es relevante pues las políticas podrían desempeñar un rol contracíclico, estimulando la construcción de viviendas sociales e infraestructura en tiempos de mercado contraído. Sin embargo, la falta de flexibilidad para implementar incentivos normativos y tributarios, como la eliminación del CEEC, sugiere que no contamos con un estado que comprende cómo enfrentar esta crisis.
